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Actualité 22/09/2015

Droit de passage légal ou conventionnel : quels sont vos droits ?

Vous envisagez d’acheter une maison ou une parcelle de terrain. Selon l’agent qui met l’immeuble en vente, quelques voisins ont un droit de passage sur la parcelle. Qu’est-ce que cela signifie exactement ? Et jusqu’où vont les droits de ces voisins ?

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Si un sentier que les voisins peuvent emprunter passe par le jardin du logement que vous avez en vue, il peut être question d’un droit de passage légal ou conventionnel. Ce sont deux choses différentes pour lesquelles vous avez aussi des droits différents en tant que propriétaire de la parcelle sur laquelle passe le sentier.

DROIT DE PASSAGE LÉGAL
Un droit de passage légal prend naissance parce que le propriétaire d’une parcelle qui est enclavée a lui-même un accès insuffisant à la voie publique. Ce propriétaire peut alors réclamer un droit de passage sur une autre parcelle. Les modalités du droit de passage peuvent être fixées de commun accord. Si cela ne marche pas, le juge de paix peut stipuler dans un arrêt jusqu’où le droit de passage va exactement et quelles sont les modalités qui y sont liées.
Demandez donc à l’agent une copie de la convention ou de l’arrêt où le droit de passage a été confirmé (ou modifié). Ainsi, vous pouvez évaluer précisément de quoi vous devez au juste tenir compte.

POUVEZ-VOUS RÉCLAMER UNE INDEMNITÉ ?
Le propriétaire de la parcelle de terrain sur laquelle le droit de passage s’applique peut éventuellement avoir droit à une indemnité. Il peut s’agir d’un montant unique ou d’une indemnité annuelle. Dans ce cas également, il est important de vérifier dans la convention conclue ou dans l’arrêt où le droit de passage a été fixé ou modifié si une indemnité y est prévue. Si rien n’est mentionné dans l’arrêt ou dans la convention, alors le voisin ne doit aucune indemnité.
Si toutefois une indemnité annuelle est due, alors les paiements futurs vous reviennent en tant que nouveau propriétaire. Par contre, vous ne pouvez plus formuler de réclamation par rapport à un montant unique qui a été versé dans le passé.

L’ENCLAVEMENT PREND FIN
Si le passage n’est plus nécessaire à un moment donné (parce que le propriétaire du fonds enclavé a entre-temps par exemple obtenu quand même l’accès lui-même à la voie publique ou parce que le passage peut être fixé à un endroit moins dommageable), alors le propriétaire de la parcelle sur laquelle le passage existe peut en réclamer la suppression.
Par contre, le droit de passage ne prend pas fin par la vente du bien immobilier. Tout comme le propriétaire précédent, vous devez respecter celui-ci en tant que nouveau propriétaire de la parcelle de terrain.

LE DROIT DE PASSAGE CONVENTIONNEL
Par contre, dans le cas d’un droit de passage conventionnel, il ne doit pas y avoir d’enclavement. Il s’agit ici d’un droit qui est donné contractuellement même s’il n’y a pas d’enclavement. Le droit de passage peut être conféré par le propriétaire auquel vous envisagez d’acheter ou par un des propriétaires précédents.
Dans ce cas également, demandez à l’agent de pouvoir consulter une copie de la convention conclue avec les voisins. Elle précise quelles sont les modalités, si une indemnité est due pour le droit de passage et d’autres questions encore.

RESTE-T-IL D’APPLICATION ?
Le droit de passage conventionnel peut aussi rester valide après une vente, si bien que vous devez le respecter en tant que nouveau propriétaire. C’est plus particulièrement le cas s’il a été fixé au profit d’une autre parcelle. Dans ce cas, il est en effet question d’une servitude qui continue de grever le fonds, qu’une vente ait eu lieu ou non.
Par contre, si le droit a été fixé en faveur d’une personne déterminée, alors il se peut qu’il s’agisse d’un droit de créance purement personnel. Si c’est effectivement le cas, vous y êtes seulement lié en tant qu’acheteur, s’il est stipulé dans l’acte d’achat que vous êtes tenu de reprendre l’obligation de conférer le droit de passage. Si tel n’est pas le cas, vous pouvez simplement ignorer le droit de passage.
Demandez en tout cas à votre notaire de vous conseiller sur la base de la convention en question, pour savoir quels sont exactement vos droits.


Source : immovlan.be