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Actualité 22/05/2015

Procéder à une conversion d'usufruit

Quand quelqu'un meurt, il arrive régulièrement que le conjoint hérite de l'usufruit d'une maison ou d'un appartement et que les enfants (beaux-enfants) ou d'autres héritiers héritent, eux, de la nue-propriété. Cet usufruit peut être converti sous certaines conditions.

Conversion d'usufruit

LES INCONVÉNIENTS
Diviser les droits d'une propriété entre un usufruitier et un nu-propriétaire cause parfois des problèmes. Pires sont les relations entre le nu-propriétaire et l'usufruitier, plus importants peuvent être ces problèmes.
En effet, le nu-propriétaire a la propriété de l'immeuble mais ne peut pas utiliser les lieux (il ne peut notamment pas les louer). L'usufruitier de son côté en a la jouissance, mais ne peut pas vendre la propriété. Si le nu-propriétaire souhaite vendre la propriété tandis que l’usufruitier ne veut pas abandonner ses droits d'usufruit, alors il y aura probablement très peu d'acheteurs intéressés.
En outre, des discussions peuvent par exemple surgir autour des réparations qui doivent être effectuées sur la propriété.

LA CONVERSION COMME UNE SOLUTION ?
Ces problèmes posés par l’usufruit peuvent être résolus. Ici, l'usufruitier cède son usufruit et il obtient la pleine propriété de biens donnés ou une somme d'argent en retour. Il peut également par exemple être décidé d’un commun accord de vendre la propriété et de diviser le produit de la vente reçu selon un ratio donné entre l'usufruitier et le nu-propriétaire.
Dans le cas où le nu-propriétaire et le bénéficiaire ne sont pas d'accord, le tribunal peut parfois imposer la conversion de l'usufruit. Il ne peut le faire que si cela est réclamé par l'usufruitier. Si celui-ci hérite de l'usufruit avec des descendants du défunt (par exemple les enfants ou les petits-enfants), il peut toujours demander la conversion. S’il hérite avec d'autres personnes que les descendants du défunt, alors il doit en principe demander la conversion dans un délai de cinq ans après l'ouverture de la succession. Les nus propriétaires peuvent aussi parfois demander la conversion forcée s’ils sont descendants du défunt. Ils ne peuvent pas contre la volonté des survivants opérer de conversion de la maison familiale et du mobilier qui y est contenu. Les non-descendants ne peuvent pas demander la conversion sauf si cela est injuste.

CALCUL DE LA VALEUR
Si l’usufruit est converti, sa valeur doit être calculée. La loi spécifie comment cela doit être fait. Tous les ans, des tables sont publiées au Journal officiel avec des pourcentages indiquant la valeur de l'usufruit. Il y a différentes tables avec des taux distincts pour les hommes et les femmes. La valeur de l'usufruit est exprimée en pourcentage de la valeur des biens en pleine propriété. Ce pourcentage diminue à mesure que l’âge de l’usufruitier avance.
Si l’usufruitier est le beau-parent du nu-propriétaire, alors un régime spécifique s’applique. Dans ce cas, pour le calcul de la valeur de l'usufruit, le conjoint survivant est réputé avoir au moins vingt ans de plus que l'aîné des descendants d'un précédent mariage.
Si en raison de l’état de santé de l'usufruitier, son espérance de vie est manifestement inférieure à celle spécifiée dans les tables, le tribunal peut refuser la conversion. Dans ce cas, il peut aussi assigner une valeur différente à l'usufruit.

UN CALCUL DIFFÉRENT POUR L'IMPÔT SUR LES SUCCESSIONS
Lors de la déclaration dans un contexte de succession, la valeur de l'usufruit doit également être déterminée. Celle-ci est calculée d'une manière différente que dans les tables mentionnées ci-dessus.
Plus précisément, le calcul doit être fait selon des coefficients contenus dans le Code des droits de succession. Selon cette législation, la valeur de l'usufruit dépend uniquement de l'âge de l'usufruitier. Il n’y a ici aucune distinction faite selon que l'usufruitier soit un homme ou une femme.


Source : immovlan.be